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GPL은 GOOD PERFORMING LOAN의 약자이며, 정상채권을 말한다. 채무자가 채권자에 돈을 빌리고 채무 이행을 정상적으로 이행하는 채권을 이야기한다. 쉽게 말해서 제1금융권에서 대출을 받고 내가 이자를 갚아 나간다면 그 채권은 GPL인 것이다.

내가 이 책에서 말하는 GPL 투자상품은 서울 수도권 아파트를 담보하는 대출 상품을 이야기한다. 이 담보상품 중에서도 후순위 담보 대출을 이야기하며 대출금리는 18~22%(연체 시 21~24%)를 받는 투자방법이다. 또한 투자자는 해당 담보에 근저당권 또는 근저당권부 질권을 등기 또는 부기등기를 하는 투자방법이다. 더 나아가 GPL 투자가 이루어지고 채무자가 정상적으로 이자를 변제해 가면 GPL로써 매월 꾸준한 이자소득을 얻게 되겠지만 만에 하나 채무자가 채무를 일정 기간 변제를 하지 않게 되면 해당 GPL, 정상채권은 NPL 부실채권으로 변모하게 된다. 돈을 빌려준 채권자는 채무자로부터 투자금을 회수하기 위해 법적절차인 법원경매를 진행하게 되고 낙찰금으로 법원에서 투자자가 투자한 금액에 대해 배당받게 된다. 그럼 실제로 GPL 투자자들이 경매를 통해 배당을 받는 경우가 많을까? 여태껏 경매까지 진행되어 법원에서 배당받은 경우는 약 1,000여 건 투자 중에 단 한 건이 있었다. 그 이유는 대부분의 채무자들이 집을 급매로 팔아 채무를 변제하기 때문이다. 경매 이외에 회수방안으로 투자자는 부실채권만을 회수해 추심하는 전문 NPL 회사에 투자금액과 연체된 이자의 일정금액을 받고 매각할 수도 있다. 그래서 GPL 투자자는 기본적인 경매에 대한 이해와 NPL에 대한 이해는 필수적이다.

과연 이 생소한 GPL 투자가 새로운 투자인가 골똘히 생각해 보면 아니다. 돈을 빌리고 갚는 금전거래의 역사는 이루 말할 수 없이 깊고, 주택담보대출은 이미 1금융권, 2금융권, 사금융권에서 계속해서 하고 있던 대출 상품이었다. 한국은행이 2020년 2월 11일 발표한 2020년 1월 중 금융시장 동향을 보면 지난달 말 은행 주택담보대출 잔액은 657조 9,000억이다. 왜 그렇게 많은 돈을 대출해 주었을까?

답은 간단하다. 담보가 있기에 채무자가 돈을 안 갚아도 담보물에 대한 권리행사로 경매를 통한 금액 회수가 가능했기 때문이다. 그저 필자는 여태껏 금융사들이 해 왔던 금융업무를 행운의 기회로 개인이 투자하는 방법을 알게 된 것뿐이었다.

GPL 투자 수익률을 다른 부동산 투자와 은행에 예금 시 수익률과 비교해 보자. 1년 동안 5,000만 원 투자할 경우 은행, 아파트, 상가, GPL 투자 수익률 비교하면 은행은 높게 연 2.5%로 1,250,000원, 월 104,000원이다. 아파트의 경우 수익률은 평균 연 5%로 연 2,500,000원, 월 208,000원, 상가의 경우 평균 연 7%로 연 3,500,000원, 월 292,000원이다. GPL은 어떨까? 평균 연 18~22%로, 22%로 계산 시 무려 연 11,000,000원, 월 917,000원이다. 저금리 기조가 계속되는 가운데 이와 같은 수익은 어마어마하다.

실 예시로 필자가 투자한 물건을 살펴보자.

사례분석 1

 

경기도 남양주시 진겁읍 용정리 813-1 동성아파트 ????동 ????호

건물 99.06㎡(30평형) 전용 84.7㎡(26평형)

KB시세가 217,500,000원

매매가액 220,000,000~240,000,000원

1순위 대출액 110,000,000원(교보생명)

2순위 대출요청액 55,000,000원

1순위 대출이자 3.5%

2순위 대출예정이자 22%

건물 시세가 대비 대출액(LTV)

165,000,000/217,500,000=75.86%

경기도 남양주시 아파트 매각가율 86.1%

동종 아파트 매각가율 93%

해당 GPL에 5500만 원을 투자하여 월 100만 원, 연 1200만 원의 이자소득을 얻었다.