출간 전 연재

《부동산 경매 2천만 원으로 복마마 따라잡기》

2021.12.31

경매를 이해하기 위해서는 먼저 경매가 어떤 방법으로 진행되는지 알아야 한다. 과정마다 세부적인 절차가 있지만 크게 보면 세 가지로 정리할 수 있다. 먼저 돈을 빌려 준 채권자가 법원에 경매를 신청한다. 그다음 법원이 허락하면 경매를 진행하여 낙찰자를 선정한다. 마지막으로 낙찰자가 살고 있는 사람을 내보낸다. 경매 절차가 복잡해 보이지만 쉽게 생각하면 단순하다. 그러면 이제 세부적인 절차를 알아보자.

(1) 경매신청 및 경매개시 결정

채권자가 경매신청을 하면 법원은 경매개시 결정을 하여 매각할 부동산을 압류한다. 이후 법원은 관할 등기소에 경매개시 결정의 등기를 촉탁하여, 등기부에 표시한다. 법원이 경매가 시작된다는 걸 공표하는 것이다. 그 후에 채무자에게 경매개시 결정을 알린다.

* 법원은 등기부등본에 경매가 시작된 것을 알린다. (강화군 매일옥션 매입점포 2020 타경 520958)

(2) 배당요구의 종기 결정 및 공고

해당 부동산을 압류 후, 법원은 채권자들에게 배당요구를 할 수 있는 기간을 경매가 시작되는 날짜 이전으로 정한다. 경매개시 결정 이후부터 1주일 안에 경매개시 결정을 한 취지와 배당요구의 종기일을 법원 홈페이지에 공고한다.

 

(법원경매 정보 사이트: https://www.courtauction.go.kr/)

(3) 매각의 준비

법원의 집행관은 매각할 경매 물건의 점유관계, 전세, 월세 등의 보증금, 기타 현황 등을 조사한다. 이후 감정평가사에게 매각할 부동산의 감정을 의뢰하여 매각 가격을 정한다. 이렇게 정해진 매각 가격을 감정가라고 한다.

(4) 매각방법 등의 지정, 공고, 통지

법원은 아래의 2가지 방법 중 하나를 선택하여 경매가 시작하는 매각기일 등을 지정하여 법원 홈페이지에 통지, 공고한다.

1) 기일입찰 방법: 사전에 공지한 매각기일 및 장소에서 입찰표를 제출하는 방식.

2) 기간입찰 방법: 지정된 입찰기간 안에 직접 또는 우편으로 입찰표를 제출하는 방식.

(5) 매각의 실시

현재는 대부분 기일입찰 방법으로 매각을 진행한다. 기일입찰은 정해진 날짜와 시간에 입찰에 참여한 모두가 보는 앞에서 낙찰자를 가린다. 이때 가장 높은 금액을 쓴 최고가 매수신고를 한 입찰자가 낙찰받게 된다.

(6) 매각 결정절차

낙찰이 되고 7일 후 법원은 매각결정일까지 이해관계인의 의견을 들은 후 매각허가 결정을 한다. 매각을 허가한다는 결정에 불복하는 이해관계인은 즉시 항고할 수 있다.

(7) 매각대금의 납부

매각허가결정이 확정되면 법원은 잔금 납부기간(일반적으로 30~45일)을 정하여 매수인에게 매각대금의 납부를 명한다. 납부기간까지 납부를 하지 않게 되면 차순위 매수신고인이 최고가 매수인을 대신하여 낙찰을 받게 된다. 차순위 매수신고인이 없을 경우에 법원은 재매각을 진행한다.

(8) 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령

매수인이 잔금을 모두 납부하면 비로소 부동산의 소유권을 취득하게 된다. 법원은 매수인이 필요한 서류를 제출하면 관할등기소에서 소유권 이전등기를 촉탁한다. 이 과정은 대부분 법무사 사무소에 맡겨 진행하게 되고, 촉탁과 동시에 부동산 인도명령을 신청한다. 인도명령서는 후에 명도과정에서 점유자와 협상이 잘되지 않을 때, 강제집행을 할 수 있는 권원이 된다.

(9) 배당절차

매수인이 잔금을 모두 납부하면 법원은 배당기일을 정하고, 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 그 기일을 통지하여 배당을 실시한다.

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